Harga yang paling memungkinkan atas
suatu transaksi jual beli properti di pasar yang terbuka dan kompetitif pada
kondisi penjualan yang wajar, dimana penjual dan pembeli bertindak secara
hati-hati, memiliki pengetahuan yang cukup, dan harga tersebut tidak dipengaruhi
oleh suatu tekanan disebut nilai pasar menurut USPAP dalam Supardi, dkk (2010). Akan tetapi dalam kenyataannya, kebanyakan
masyarakat masih kurang memahami mengenai konsep penjualan yang wajar tersebut
dikarenakan karena kurangnya pengetahuan mengenai kondisi pasar dan kondisi
dari properti itu. Sehingga hal ini mengakibatkan harga yang dihasilkan tidak
mencerminkan harga pasar yang sebenarnya.
Menurut Supardi, dkk (2010) menyatakan
bahwa harga merupakan sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau di bayar
dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak atas suatu barang atau jasa. Pada
dasarnya harga merupakan biaya yang ditambahkan dengan kepentingan pasar.
Faktor kepentingan tersebut pastinya berbeda antara satu pihak dengan pihak
yang lainnya dan kondisi yang seperti ini akan mempengaruhi penawaran dan permintaan
atas properti tersebut. Disatu sisi, bagi para developer mencari keuntungan
yang tinggi menjadi salah satu orientasi bisnis mereka. Sehingga developer akan
menjual properti dengan harga yang relatif tinggi. Sementara para pembeli akan
cenderung mencari harga yang menurut mereka relatif lebih rendah dari pada
nilai pasar atau minimal sama dengan nilai pasar. Di sisi yang lain, terkadang
harga yang dijual oleh pemilik karena suatu alasan tertentu yang memaksa mereka
untuk menjual properti tersebut, sehingga harganya cenderung lebih rendah dari
pada biaya pembangunannya.
Terjadinya perbedaan persepsi terhadap
harga suatu properti ditentukan oleh pengetahuan dari penjual dan pembeli itu
sendiri. Dalam hal ini pengetahuan mereka terhadap tanah dan bangunan yang akan
dijual dan dibeli tersebut. Menurut Supardi, dkk (2010) tanah mempunyai peranan
yang sangat penting bagi kehidupan manusia, karena tanah merupakan pondasi dari
semua kegiatan yang dilakukan oleh manusia, baik kegiatan yang bersifat sosial,
ekonomis, perdagangan dan sebagainya. Tanah menjadi salah satu sumber daya akan
mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan
berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut). Keunikan itu
menimbulkan variasi nilai dalam setiap persebaran spasial berdasarkan
karakteristik, sifat, dan kemampuan tanah sebagai sumber daya. Agus Prawoto
(2003:3) mengatakan bahwa setiap persil tanah itu bersifat unik di lokasinya serta
komposisinya, tidak bisa dipindahkan ke lokasi lain yang lebih baik. Latar
belakang tersebut berimplikasi terhadap ketersediaan tanah.
Keterbatasan ketersediaan tanah
disebabkan perbedaan pandangan tentang bagaimana seseorang memaknai sebuah
bidang tanah (yang disebut dengan kepentingan).
Perbedaan kepentingan terhadap tanah mengakibatkan terjadinya kelangkaan tanah
sebagai akibat dari permintaan tanah yang meningkat jauh lebih besar dari tanah
yang dapat disediakan. Keadaan ini mendorong kenaikan nilai tanah yang tidak
terkendali. Kenaikan nilai tanah yang tidak terkendali sangat mengganggu
kelancaran alokasi pembangunan terutama yang memerlukan tanah. Salah satu
penyebab meningkatnya harga tanah secara tiba-tiba adalah situasi pasar tanah
yang tidak transparan. Hal ini yang kemudian mengakibatkan persaingan yang
terjadi dalam pembebasan tanah menjadi tidak sempurna yang mungkin disebabkan
oleh informasi yang kurang tepat sehingga menjadi spekulasi. Bisa saja ketika
ada informasi mengenai suatu proyek pembangunan infrastruktur di lokasi
tertentu ditanggapi oleh para calo dan spekulan tanah dengan segera membeli
tanah yang menjadi lokasi pembangunan atau disekitarnya. Taksiran harga tanah
berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) sebagai ukuran normatif tanah tidak
bisa lagi digunakan dan justru harga pasar yang dihasilkan dari persaingan
tidak sempurna tersebut yang berlaku. Kejadian seperti ini banyak terjadi
sehingga taksiran harga tanah bisa melonjak jauh dari yang semula direncanakan
oleh pemilik proyek, yaitu pemerintah, baik yang didanai melalui APBN maupun
APBD.
Pertumbuhan Penduduk di yang terus meningkat mendorong
tingginya kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal yang layak dan terjangkau.
Hal ini memberikan peluang yang cukup baik terhadap pihak-pihak yang bergerak
di bidang real estate untuk
mengakomodir kebutuhan masyarakat tersebut akan tempat tinggal. Ini dapat
dilihat dengan dibangunnya beberapa perumahan dengan berbagai tipe yang
tersebar dibeberapa titik di Kabupaten
sleman baik di dalam kota maupun di pinggiran kota.
Namun keberadaan perumahan ini tidak ditunjang dengan adanya pasar tanah yang
transparan. Akibatnya, masyarakat tidak mempunyai informasi yang dapat
digunakan dalam penilaian lahan dan bangunan khususnya di kawasan perumahan
tersebut. Hal ini tentnya berdampak
pada saat masyarakat ingin melakukan transaksi pembelian, karena seringkali
masyarakat membeli tanah atau bangunan yang jauh diatas harga pasar. Tentunya
permasalahn ini akan dapat diminimalisir jika saja masyarakat mengetahui
faktor-faktor yang apa saja yang dapat mempengaruhi harga jual lahan dan
bangunan di kawasan perumahan tersebut. Oleh karena itu, berdasarkan kondisi tersebut maka peneliti bermaksud untuk melakukan analisis terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan pada perumahan,sehingga dapat dijadikan sebagai
dasar penilaian terhadap lahan dan bangunan.
