Ada eberapa faktor
yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan yaitu :
a. Faktor fisik
1) Kondisi Alam
(lingkungan)
a) Struktur /
Jenis tanah
Jenis tanah tentunya dapat memberi
pengaruh terhadap nilai jual lahan tersebut. Tanah berpasir akan memiliki harga
yang berbeda dengan tanah berawa atau tanah bergambut.
b) Temperatur /
suhu
Nilai fisik cenderung dapat diartikan
sebagai faktor yang dapat dilihat, diraba dan dirasakan. Temperatur / suhu merupakan
faktor yang dapat menimbulkan perasaan nyaman pada tempat tinggal. Banyak orang
lebih memilih tempat yang mempunyai suhu atau udara sejuk dibandingkan daerah
yang mempunyai udara panas ataupun sebaliknya tergantung penggunaan lahan
tersebut.
c) Kontur / kemiringan tanah
Kondisi tanah yang baik untuk
mendirikan bangunan rumah adalah tanah yang tidak terlalu miring dan cenderung
datar karena untuk memperoleh tingkat stabilitas tanah yang lebih baik sehingga
bangunan yang berdiri diatas tanah tersebut bisa lebih aman. Untuk tanah yang
memiliki stabilitas rendah biasanya diberi perkuatan
tanah dan bangunan yang berada pada tanah yang miring diberi dinding penahan.
d) Bebas banjir
Kondisi lahan yang bebas banjir
menjadi perhatian penting dalam menentukan lokasi sebagai tempat tinggal untuk
memenuhi aspek kenyamanan dan keselamatan. Tentunya setiap lokasi tempat
tinggal harus betul-betul berada pada lokasi yang bebas akan bencana banjir
2) Luas tanah
dan bangunan
Semakin luas tanah dan bangunan maka
semakin besar pula nilai jualnya.
3) Desain
bangunan
Bangunan rumah yang ideal adalah
bangunan yang didesain sesuai dengan peruntukannya dan memenuhi aspek kekuatan,
kualitas dan aspek keindahannya. Rumah yang seperti ini tentunya memiliki nilai
jual yang lebih baik.
4) Posisi / letak bangunan (tengah/sudut)
Adanya pengaruh posisi/letak bangunan
pada lokasi perumahan dikarenakan perbedaan luas lahan pada suatu blok
perumahan. Rumah yang berada pada sudut dan tengah di suatu blok perumahan
biasanya mempunyai luas lahan yang berbeda. Rumah yang terletak pada sudut
jalan pada suatu blok perumahan biasanya mempunyai lahan yang sedikit lebih
besar dan strategis dibandingkan rumah yang berada dibagian tengah. Hal inilah
yang menyebabkan orang lebih tertarik pada letak rumah yang berada pada sudut
jalan sehingga nilainya pun lebih tinggi dari biasanya
b. Faktor
ekonomi
1) Permintaan
Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di
mana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan.
Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada
wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti 1) daya beli
masyarakat, 2) tingkat pendapatan masyarakat dan 3) tingkat suku bunga (Eckert
1990).
2) Penawaran
a)
Jumlah lahan yang tersedia Jumlah tanah yang relatif tetap sementara permintaan akan
tanah yang semakin meningkat membuat tanah menjadi benda yang langka.
Kelangkaan tanah ini ditandai oleh semakin sulitnya memperoleh tanah untuk
memenuhi kebutuhan, khususnya di kota besar di tempat lain yang terus mengalami
pertambahan penduduk. Hal
inilah yang cenderung menyebabkan kenaikan harga tanah
b) Manfaat lahan
Tanah memiliki kegunaan bagi setiap
pemiliknya karena setiap pemilik dapat memanfaatkan tanah untuk mendirikan
rumah tempat berteduh, dan bangunan lain yang penting bagi kehidupan pemilik
dan orang di sekitarnya. Pemilik tanah juga dapat memanfaatkan tanah sebagai
faktor produksi, simbol status, dan berbagai kegunaan lainnya. Selain tanah
maka bangunan merupakan benda yang sangat berguna bagi manusia karena berbagai
aktivitas.
manusia
dilakukan di dalam bangunan.
c. Faktor sosial
1) Jumlah
penduduk
Jumlah penduduk berdampak terhadap
banyaknya permintaan akan suatu lahan pada perumahan, hal ini memberi pengaruh terhadap
nilai jual lahan dan bangunan pada suatu perumahan.
2) Kepadatan
penduduk
Tingkat kepadatan penduduk yang berkorelasi dengan jumlah
tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tentunya
berpengaruh terhadap permintaan dan penawaran akan produk barang atau jasa.
3) Tingkat
pendidikan
Tingkat pendidikan merupakan salah satu variable yang dapat
menunjukkan karakteristik penduduk yang kemudian akan membentuk suatu pola
penggunaan tanah pada suatu wilayah. Tingkat pendidikan masyarakat juga
berpengaruh terhadap pola penilaian tanah dan bangunan.
4) Tingkat kejahatan/keamanan
Perumahan yang
tingkat keamanannya tidak terjamin akan mengurangi minat masyarakat untuk
menempati perumahan tersebut. Kurangnya minat terhadap perumahan tersebut
pastinya nilai jualnya akan semakin rendah.
5) Pola hidup
masyarakat
Dalam lingkungan
masyarakat terjadi aktifitas sosial yang membentuk suatu pola hidup masyarakat
tersebut. Pola hidup masyarakat ini mencerminkan karakteristik penduduknya yang
meliputi perilaku, tingkat pendidikan, tingkat ekonomi masyarakat dan kebutuhannya.
Pola hidup masyarakat yang sederhana akan berdampak terhadap pemanfaatan dan
kegunaan lahan dan bangunan.
6) Peraturan pada kawasan tersebut
Setiap kawasan
mempunyai ciri dan karakteristik tersendiri begitupun halnya dengan lingkungan
perumahan. Untuk menciptakan lingkungan yang nyaman dan aman sebagai tempat
tinggal tentunya ada beberapa hal penting yang menjadi aturan dan telah
disepakati bersama. Hal ini biasanya menjadi pertimbangan dalam memilih tempat
tinggal.
d. Faktor pemerintah (regulasi)
Proses perizinan (IMB),
Undang-undang Agraria Sertifikat dan Perpajakan (PBB).
(1) Untuk
menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh
wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran
tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :
a). pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah
b). pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak
tersebut;
c). pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat
keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomis serta
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang
bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan
bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
(Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960).
e. Aksesibilitas
1)Ketersediaan transportasi (angkutan umum)
Ketersediaan
angkutan umum akan memberikan kemudahan bagi penghuni perumahan dalam melakukan
pencapaian tehadap tempat-tempat untuk melakukan aktifitas dan rutinitasnya
serta untuk memenuhi kebutuhannya.
2) Kondisi jalan
(aspal/belum)
Apakah kondisi
jalan tesebut sudah di aspal atau belum. Baik atau buruknya kondisi jalan
menentukan tingkat kenyamanan penguna jalan pada suatu perumahan
3) Lebar jalan
Kondisi jalan
yang baik salah satunya dapat dilihat dari lebar jalannya, jalan yang
lebar/luas memberikan tingkat pelayanan yang lebih baik bagi masyarakat dalam
berlalu lintas. Lingkungan perumahan yang memiliki jalan yang lebar/luas akan
menjadi daya tarik tersendiri dan berdampak positif terhadap nilai jual tanah
yang berada disekitarnya.
4) Jarak ke
pusat kota
Menurut von
Thunen, kedekatan tanah dengan daerah pemasaran, seperti halnya kawasan
perkotaan yang memiliki jumlah penduduk yang relatif banyak akan menyebabkan
nilai margin keuntungan penjualan tanah menjadi lebih tinggi dbandingkan lokasi
lain yang jauh dari daerah pemasaran, seperti kawasan perdesaan. Di lain pihak,
ketersediaan infrastruktur di kawasan perkotaan juga memiliki hubungan yang
positif dan efek “saling ketergantungan” dengan harga tanah.
Kawasan
perkotaan yang mempunyai delineasi wilayah tertentu seringkali tanah yang ada
didalamnya menjadi rebutan dan akibatnya dengan tidak seimbangnya jumlah
pengguna dan ketersediaannya, maka menjadikan tanah tersebut menjadi semakin
mahal
5) Jarak ke
tempat kerja
Untuk
mengefektifkan waktu dan biaya transportasi dalam melakukan aktifitas dan
rutinitas kerja sehari-hari banyak orang memilih tempat tinggal yang berdekatan
dengan lokasi tempat mereka bekerja.
6) Jarak ke
sarana pendidikan
Pentingnya sarana pendidikan sehingga
keberadaanya. diharapkan tidak terlalu jauh dari lokasi
perumahan.
f. Ketersediaan
fasilitas
1) Jaringan air
bersih
Suatu perumahan
harus dilengkapi dengan sistem jaringan air bersihnya untuk memenuhi kebutuhan
penghuninya akan air bersih.
2) Jaringan
listrik
Ketesediaan
jaringan listrik sekarang ini sangat penting karena hampir semua kebutuhan dan
kegiatan manusia tidak lepas dari penggunaan energi listrik. Sehingga suatu
perumahan harus menyediakan jaringan listrik yang baik.
3) Jaringan
telefon
Dewasa ini
system komunikasi sudah menjadi kebutuhan yang vital bagi masyarakat sehingga
keberadaan fasilitas ini harus menjadi perhatian penting bagi semua pihak.
Lokasi perumahan harus memiliki jaringan telefon atau terjangkau oleh saluran
telepon seluluer sehingga kebutuhan akan komunikasi dapat terpenuhi.
4) Sarana
pendidikan
Lingkungan
perumahan yang strategis dan banyak menarik permintaan adalah perumahan yang
dilengkapi dengan sarana pendidikan atau berada tidak jauh dari lokasi
pendidikan.
5) Tempat ibadah
Sebagai
masyarakat yang beragama tentunya ketersediaan sarana ibadah sangat penting
dalam melaksanakan ibadah sesuai dengan kepercayaan dan keyakinan mereka.
6) Pelayanan
kesehatan
Ketersediaan
fasilitas pelayanan kesehatan mestinya dapat dijangkau dari lokasi perumahan
sehingga memudahkan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan akan pelayanan
kesehatan baik itu posyandu, puskesmas ataupun rumah sakit.
7) Pusat
perbelanjaan
Adanya pusat
perbelanjaan seperti swalayan ataupun supermarket akan memudahkan
masyarakatdalam memenuhi berbagai kebutuhannya. Keberadaan pusat perbelanjaan
ini juga memberi dampak ekonomi terhadap nilai tanah dan bangunan.
8) Tempat
bermain anak-anak
Fasilitas ini
biasanya merupakan fasilitas penunjang yang sifatnya swadaya artinya
keberadaanya tidak lepas dari peranan masyarakat itu sendiri untuk mengakomodir
kebutuhan anak-anak yang berada di lingkungan perumahan tersebut.
9) Sarana
olahraga
Dalam lingkungan
perumahan sarana olahraga cukup penting untuk menciptakan masyarakat yang
memiliki pola hidup sehat. Keberadaan sarana olahraga dalam lingkungan
perumahan dapat memudahkan masyarakat untuk melakukan kegiatan olahraga dan
dapat menjadi salah satu instrument dalam interaksi sosial masyarakat dalam
lingkungan perumahan tersebut.
10) Sarana kebersihan dan persampahan
Kebersihan lingkungan perumahan tidak
lepas dari kesadaran penghuninya dan ditunjang oleh ketersediaan fasilitas
kebersihan terutama tempat pembuangan sampah. Perumahan yang bersih akan
memberi dampak yang baik terhadap nilai jualnya.
