1 Landasan
Hukum Pengelolaan dan Pemanfaatan Barang Daerah
Dalam
rangka mewujudkan tertib administrasi terhadap pengelolaan barang daerah perlu
diatur pedomannya sebgaimana diatur dalam Keputusan Menteri Dalam Negeri dan
Otonomi Daerah No.11 Tahun 2001 yang mulai berlaku 1 Februari 2001. Dengan
berlakunya keputusan ini, semua ketentuan yang mengatur pengelolaan barang
daerah yang bertentangan dengan keputusan ini dinyatakan tidak berlaku lagi
(pasal 48).
Berdasarkan SK tersebut, “Barang
Daerah” adalah semua barang daerah baik yang dimiliki maupun yang dikuasai yang
berwujud, baik yang bergerak maupun tidak bergerak beserta bagian-bagiannya
ataupun yang merupakan satuan tertentu yang dapat dinilai, dihitung, diukur
atau ditimbang termasuk hewan dan tumbuh-tumbuhan kecuali uang dan surat-surat
berharga lainnya (pasal 1 angka 13). Yang akan dibahas disini adalah mengenai
barang tak bergerak yang berupa tanah dan atau bangunan yang dalam
pengelolannya diperlukan serangkaian kegiatan dan tindakan yang antara lain meliputi
inventarisasi, pengendalian, pemeliharaan, pengamanan, pemanfaatan, perubahan
status hukum serta penata usahaannya (passal 1 angka 14).
1.
Pengelolaan Barang Daerah. 1).
Kepala daerah berkedudukan sebagai otorisator dan ordinator atas barang daerah
berwenang dan bertanggung jawab atas pembinaan dan pengelolaannya. Dalam
pelaksanaan fungsinya (berdasarkan pasal 3 SK Mendagri dan Otda No.11 tahun
2001) kepala daerah dibantu oleh sekretaris daerah, kepala biro perlengkapan/kepala bagian perlengkapan,
kepala unit/satuan kerja, bendaharawan barang dan pengurus barang. 2).
Pembinaan terhadap tertib pelaksanaan barang daerah dilakukan oleh mendagri
(pasal 41). 3).Pengendalian terhadap tertib pelaksanaan pengelolaan barang
daerah dilakukan oleh kepala daerah, yang dilaksanakan oleh kepala biro
perlengkapan/kepala bagian perlengkapan, kepala unit/satuan kerja (pasal 42).
4).Pengawasan terhadap pengelolaan barang daerah dilakukan oleh mendagri serta
kepala daerha, dan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, pengawasan
fungsional dilakukan oleh aparat pengawasan fungsional (pasal 43). 5).Kepala
daerah menetapkan besarnya biaya operasional dan intensif terhadap pengelolaan
barang daerah yang mengakibatkan pendapatan dan penerimaan daerah (pasal 44
ayat 2).
2.
Manual Administrasi Barang
Daerah. Sebagai pedoman pengelolaan
barang daerah dimuat “Manual Administrasi Barang Daerah” yang terdiri dari 13
bab, antara lain berisi tentang : Perencanaan Dan Pengedaan, Penyimpanan dan
Penyaluran, Pemeliharaan, Inventarisasi, Perubahan Status Hukum, Pemanfaatan,
Pengamanan ; Barang Daerah yang Dipisahkan (Masih Akan Diatur Oleh Mendagri),
Pembinaan, dan Pengawasan; Tuntutan Pembendaharaan Dan Tuntutan Ganti Rugi.
17.2 Pemanfaatan Aset Daerah
Tujuan pemanfaatan aset daerah
secara optimal adalah : 1). Agar tidak membebani APBD, khususnya biaya dengan
segi pemeliharaan dan pengamanannya, terutama untuk mencegah kemungkinan adanya
penyerobotan dari pihak ketiga yang tidak bertanggung jawab. 2). Jika barang
daerah tersebut dimanfaatkan secara optimal akan dapat meningkatkan atau
menciptakan sumber-sumber pendapatan asli daerah (PAD).
Pemanfaatan adalah pendayagunaan
barang yang dimiliki /dikuasai oleh daerah, atau oleh instansi dan atau pihak
ketiga (perusahaan/swasta) dalam bentuk pinjam pakai, penyewaan dan
penggunausahaan tana mengubah status kepemilikan dalam SK Mendagri dan Otda No.
11 tahun 2001 di atur dalam pasal 34 s/d 36.
1.
Pinjam pakai. Merupakan penyerahan penggunaan
barang daerah kepada suatu instansi pemerintah atau pihak lain yang ditetapkan
dengan peraturan perundang-undangan untuk jangka waktu tertentu, tanpa menerima
imbalan dan setelah jangka waktu tertentu berakhi, barng daerah tersebut
diserahkan kembali kepada pemiliknya. Pinjam pakai dapat dilakukan dengan pertimbangan
yaitu : agar barang daerah tersebut dapat dimanfaatkan secara ekonomis oleh
instansi pemerintahdaerah dan untuk kepentingan sosial dan keagamaan. Adapun
syarat-syarat pinjam pakai yaitu ; 1).barang tersebut belum dimanfaatkan oleh
unit/satuan kerja daerah yang menguasai, 2). Hanya boleh digunakan untuk
pinjaman dengan peruntukannya, 3). Tidak mengganggu kelancaran tugas pokok
instansi atau unit/satuan kerja daerah yang bersangkutan, 4). Harus merupakan
barang yang tidak habis pakai, 5). Peminjam wajib memelihara dengan baik barang
biaya-biaya yang diperlukan selama peminjaman, 6). Jangka waktu peminjaman
maksimal 2 tahun, dan apabila diperlukan dapat diperpanjang kembali, 7). Untuk
point nomor 6, diberikan lebih dari 2 tahun khusus untuk tempat ibadah
disesuaikan dengan peruntukan rencna kota, 8). Pengembalian barang dalam
keadaan baik. Pelaksanaan pinjam pakai ditetapkan dengan keutusan Kepala daerah
(pasal 34 SK Mendagri dan Otda No.111 tahun 2001)
2.
Penyewaan. Penyewaan adalah penyerahan hak
penggunaan.pemakaian barng daerah kepada pihak ketiga dalam hubungannya sewa
menyewa dengan ketentuan pihak ketiga tesebut harus memberikan imbalan berupa
uang sewa bulanan atau tahunan untuk masa jangka waktu tertentu, baik sekaligus
maupun secara berkala. Pelaksanaan penyewaan penyewaan ditetapkan dengan
keutusan Kepala daerah (pasal 35 SK Mendagri dan Otda No.111 tahun 2001)
17.3 Bentuk Kerjasama dalam Penggunausahaan Aset
Daerah
Berikut dijelaskan bentuk-bentuk
kerjasama dalam penggunausahaan aset daerah tersebut :
1.
Penggunaa-usahaan adalah pendayagunaan barang
daerah oleh pihak ketiga dilakukan dalam bentuk BOT (Bangun Guna Serah/ Build-Operate-Transfer), BTO (Bangun
serah guna/ Build-Transfer-Operate),
BT (Bangun Serah/ Build-Transfer),
KSO (Kerjasama Operasi),dan bentuk lainnya.
2.
Dasar pertimbangan penggunausahaan barang daerah antara lain ; 1). Barang daerah belum dimanfaatkan, 2).menoptimalkan
barang daerah, 3).dalam rangka efisiensi dan efektivitas, 4). Meningkatkan pendapatan
daerah, 5). menunjang program pembangunan dan kemasyarakatan pemda.
3.
Barang daerah yang diguna-usahakan berupa tanah dan atau bangunan
milik/dikuasai daerah.
4.
Persyaratan penggunaan pengguna-usahaan antara
lain ; 1). Gedung yang dibangun berikut fasitasnya harus sesuai dengan
kebutuhan pemda sesuai dengan tugas dan fungsi pokoknya, 2). Pemda tersebut
sudah memiliki tanah yang belum dimanfaatkan, 3). Dana untuk pembangunan berikut penyediaan fasilitasnya tidak membebani
APBN, 4). Bangunan tersebut harus dapat dimanfaatkan langsung oleh Pemda sesuai
bidang tugasnya baik dalam pengoperasian maupun saat penyerahan kembali, 5).
Pihak yang menyediakan bangunan tersebut harus mempunyai kemampuan keuangan dan
keahlian, 6). Mitra kerja harus membayar kontribusi ke kasa daerah setiap tahun
selama jangka waktu pengoperasian, 7). Selama masa pengoperasian tanah dan
bangunan tetap milik Pemda yang bersangkutan, 8). Penggunaan tanah yang
dibangun harus sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Wilayah/kota (RUTRW/K), 9).Jangka
waktu paling lama 25 tahun sejak dimulai masa pengoperasian.
5.
Prosedur/tata cara pengguna-usahaan ; yaitu
permohonan penggunausahaan ditujukan kepada Kepala daerah melalui kepala biro
perlengkapan/kepala bagian perlengkapan. Yang dilengkapi dengan data-data
teknisi mengenai; 1).tanah (alamat/lokasi, luas, status, penggunaan saat ini),
2). Bangunan (lokasi,luas,status/IMB,Kondisi), 3). Rencana pembangunan gedung
(KDB,KLB,rencana pembangunan,dan jangka waktu pembangunan)
6.
Tahap penelitian dan penilaian usul oleh kepala daerah. Untuk meneliti dan menilai permohonan penggunausahaan kepala daerah
membentuk panita dengan keputusan kepala daerah yang anggotanya terdiri dari;
ketua/merangkap anggota, wakil ketua merangkap anggota, sekretaris merangkap
anggota dan anggota.
7.
Tugas panitia.antar lain; 1).Menerima/menilai
secara administratif permohonan ynag diajukan oleh pemohon, 2). Meneliti dan
membahas proposal permohonan yang diajukan pemohon, 3).melakukan penelitian
lapangan, 4). Membuat berita acara hasil penelitian, 5). Memberikan dan
menyampaikan saran pertimbangan kepada kepala daerah, 6).Menyiapkan surat
jawaban penolakan atau persetujuan pemanfaatan dari kepala daerah kepada
pemohon, 7). Menyiapkan keputusan kepala daerah tentang persetujuan
pemanfaatan, 8). Menyiapkan surat perjanjian, berita acara serah terima.
8.
Keputusan Kepala Daerah. Pelaksanaan
penggunausahaan barang daerah ditetapkan dnegan persetujuan kepala daerah.
9.
Pelaksanaan Penggunausahaan barang daerah dilakukan dengan surat
perjanjian. Perjanjian
tersebut memuat ; 1).Pokok-pokok mengenai penggunausahaan, 2).data
barang-barang milik daerah yang digunausahakan, 3).Hak dan kewajiban kedua
belah pihak, 4). Jumlah/besarnya kontribusi yang harus dibayar oleh pihak
ketiga, 5).jangka waktu penggunausahaan, 6).sanksi-sanksi,7).
Ketentuan-ketentuan lain yang dipandang perlu.
10.
Penyerahan. Penyerahan kembali bangunan/gedung
beserta fasilitas kepeda Pemda yang bersangkutan dilaksanakan setelah masa
pengoperasian diperjanjikan berakhir yang dituangkan dalam bentuk berita acara.
17.4 Landasan Hukum Kerjasama Penggunausahaan Aset
Daerah
Pelaksanaan penggunausahaan aset
daerah berdasarkan suatu perjanjian dasar kerjasama yang dibuat oleh para pihak
dan dilandasi oleh kebebasan berkontrak (freedom
of contract), yang prinsip-prinsipnya adalah :
1.
Adanya kesepakatan para pihak
untuk untuk mengikatkan diri dalam suatu perjanjian kerjasama untuk
melaksanakan suatu proyek tertentu dengan syarat-syarat yang disepakati oleh
para pihak (pasak 1320 KUH Perdana Indonesia)
2.
Bahwa setiap perjanjian yang
dibuat secara sah adalah mengikat para pihak sebgai undang-undang dan para
pihak wajib mematuhi apa yang menjadi kewenangan, hak kewajiban masing-masing
pihak dan melaksanakan dengan itikad baik (good
faith) serta hanya mengikat kedua belah pihak (Pasal 1338 dan 1339 KUH
Perdana Indonesia)
3.
Pada dasarnya setiap perjanjian yang dibuat tidak dapat ditarik
kembali kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan yang
oleh undang-undang dipandang layak untuk membatalkan perjanjian tersebut.
4.
Masalah berakhirnya perjanjian dan
akibat hukumnya
17.5 Kewenangan, Hak dan Kewajiban Pihak Swasta
dalam Perjanjian Kerjasama
Dalam setiap perjanjian
kerjasama BOT/KSO selalu diatur kewenangna, hak dan kewajiban para pihak dalam
rangka pengembangan properti si atas areal tanah yang bersangkutan sebagai
objek perjanjian kerjasama tersebut.
Pihak swasta memiliki kewenangan,
hak dan kewajiban yang bersumber pada perjanjian kerjasama tersebut sesuai
dengan tujuan perjanjian itu sendiri yaitu membangun, mengoperasikan dan
menyerahkan kembali kepada pemilik tanah (dalam hal ini Pemda) setelah jangka
waktu yang disepakati sebelumnya telah berakhir. Tahap-tahap kegiatan yang
diatur dalam BOT adalah ; 1). Masa konstruksi, 2). Masa operasi (pengembalian
modal), 3). Masa menikmati keuntungannya.
Adapun kewenangan yang dimiliki
pihak swasta dalam perjanjian BOT, antara lain meliputi :
1.
Menyediakan dana yang diperlukan
untuk pembangunan proyeknya
2.
Mengurus izin-izin untuk pengembangan
dan pembangunan, contohnya AMDAL
3.
Memakai bagian dari bangunan
tersebut sebagai kantor pemasaran/proyek
4.
Mengelola dan menyewakan
bagian-bagian bangunan yang telah selesai dibangun kepada pihak yang berminat
5.
Selama masa perjanjian kerjasama
berlangsung diberi kuasa oleh pihak pemilik tanah menangani berbagai urusan dan
perbuatan serta tindakan yang berkaitan dengan pembangunan dan pengelolaan
6.
Membayar Pajak Bumi dan Bangunan
dan pajak lainnya
7.
Selama masa perjanjian kerjasama
pihak swasta bertanggung jawab atas pengelolaan, mengatur tatib pengelolaan dan
penerimaan uang sewa bagian-bagian bangunan yang disewakan beserta
fasilitasnya,
8.
Setelah berakhirnya jangka waktu
yang diperjanjikan, pihak swasta wajib menyerahkan tanah dan bangunan kepada
pemilik tanah dalam keadaan baik, utuh dan bebas dari segala tuntutan hukum dan
bebas dari hak-hak pihak ketiga.
Dari uraian tersebut dapat diketahui bahwa suatu kerjasama
antar pemilik tanah dengan perusahaan swasta dalam rangka kerja sama
pembangunan dengan cara BOT dapat dilakukan tanpa adanya pengaihan hak atas
tanah, sebab pemilik tanah tetap menguasai tanahnya.
Dalam rangka kerjasama BOTKSO yang objeknya tanah,
pengendaliannya dapat dilakukan melalui peraturan perundang-undangan di bidang
pertanahan, sepanjang status tanahnya jelas sebagai tanah hak. Misalnya tanah
yang bersangkutan telah dikuasai oleh pemerintah daerah dengan hak pengelolaan
(HP). Memorandum of Understanding
(MOU) biasanya diterjemahkan menjadi Memorandum Kesepakatan Bersama (MKB). Yang
dimaksud dengan memorandum adalah dokumen singkat yang merekam kesepakatan para
pihak pembuatnya. Dapat pula disebut kesepakatan atau perjanjian yang dibuat
oleh para pihak secara singkat, yang berisi pokok-pokok kesepakatan yang
dicapai oleh para pihak. Tujuan dari MOU adalah bahwa kelak kesepakatan bersama
tersebut akan ditindak lajuti pelaksanaannya dengan membuat suatu perjanjian
(kontrak) yang lebih rinci. Akan tetapi,
di negara Indonesia MOU dianggap sudah cukup, sehingga kadang-kadang MOU
menyerupai perjanjian yang sangat rinci, padahal tujuannya hanyalah sebagai
suatu catatan/kesepakatan singkat.
Kerjasama Pemda dengan perusahaan swasta tidak hanya akan
meningkatkan atau menciptakan PAD, tetapi hal tersebut memang harus dilakukan
dalam era globalisasi ini, dimana investasi asing bisa langsung masuk ke
kabupaten-kabupaten. Secara nasional peningkatan PAD sekaligus merupakan hal
yang sangat signifikan dalam upaya pemulihan ekonomi nasional jangka panjang.
